NCC:n korjausrakentamisen toimialajohtaja Jarkko Heinonen on perehtynyt tyhjien kiinteistöjen ongelmaan. Yrityksessä tilannetta on selvitetty kattavasti kyselyillä ja jatkuvassa vuoropuhelussa viranomaisten, kiinteistönomistajien ja kehittäjien kanssa.
– Monien olemassa olevien rakennusten alhainen käyttöaste aiheuttaa kiinteistönomistajille suurta huolta samalla, kun kiinteistö saattaa olla vielä hyvässä kunnossa, Heinonen toteaa.
Tyhjät tilat tuskin miellyttävät muitakaan kaupunkilaisia. Tutkimuksen mukaan 64 prosenttia kaupungin asukkaista on kiinnostunut asunnoista, jotka on konvertoitu vanhaan rakennukseen. Käyttäjiä tiloille olisi, kun rakennuksen käyttötarkoitus on sopiva. Tyhjien tilojen määrä kasvaa pääkaupunkiseudulla kuitenkin kohisten.
NCC:n korjausrakentajat Ville Laankoski (vas.) ja Jarkko Heinonen toteuttavat mielellään tyhjille tiloille uutta elämää.
– Vapaan toimistotilan määrä on kevään 2026 Catellan markkinakatsauksen mukaan pääkaupunkiseudulla noin 1,5 miljoonaa neliömetriä. Vuosien 2022–23 taitteessa raportoitiin mm. Rakennuslehdessä vajaakäytön olevan noin miljoona neliömetriä. Vajaakäyttöaste on vain muutamassa vuodessa kasvanut räjähdysmäisesti ja sama kehityskulku on jatkunut 1980-luvulta ennätyksestä toiseen.
Kyse on osaltaan yritysten heikosta taloustilanteesta, muuttuneista laatuvaatimuksista ja vääristä sijainneista, mutta ennen kaikkea siitä, että toimistojen tarve ja käyttö on pysyvästi muuttunut.
– On tuhlausta pitää tiloja tyhjillään ja samalla kuluttaa sekä rahallisia että ympäristöresursseja tyhjän kiinteistön ylläpitämiseen, Heinonen sanoo.
Luvitus ratkaisee, kuinka nopeasti kiinteistön arvo saadaan takaisin käyttöön
NCC:n Jarkko Heinonen painottaa, että aktiivisella toiminnalla iso osa tyhjistä rakennuksista voitaisiin saada uuteen käyttöön ja samalla elävöittää rakennettua ympäristöä. Tällä hän viittaa kaupunkien mahdollisuuksiin tukea konversiorakentamista.
– Nykyisen rakentamislain mahdollisuuksia ei juurikaan hyödynnetä. Lainsäätäjät ovat tehneet juuri konversiohankkeita varten ja kestävää kehitystä tukeakseen rakentamislakiin poikkeamislupamenettelyn. Se antaa kaupunkien viranhaltijoille mahdollisuuden joustaa olemassa olevan kaavan muodollisista käyttötarkoitusvaatimuksista silloin, kun vanhan rakennuksen käyttötarkoituksen muutos on perusteltu ja edistää kiertotaloutta sekä vähähiilisyyttä.
Paciuksenkadulle Meilahteen on tehty käyttötarkoituksen muutos poikkeamislupamenettelyn avulla.
Lain henki siis suosii vanhojen kiinteistöjen käyttötarkoituksen muutosta, eikä ihme. Myös NCC:n teettämien laskelmien mukaan konversiorakentaminen on paitsi kustannustehokkaampaa, myös hiilipäästöiltään selvästi pienempää kuin purkaminen ja uuden vastaavan rakentaminen. Kiertotaloustavoite toteutuu täysimääräisesti, kun olemassa olevat rakenteet saadaan hyötykäyttöön vanhalla sijainnillaan.
Helsingissä on tehty myös omia kevennettyjä luvitusmalleja. Tavoite on sama kuin lain poikkeamislupamenettelyssä eli päätösten nopeuttaminen. Miksi nopeus sitten on niin tärkeää?
– Aika on tässäkin asiassa rahaa. Kaavamuutos on tyypillisesti kestoltaan ja lopputulokseltaan epävarma, ja siihen liittyy laaja valitusmenettely. Tarvittavat investoinnit ovat mittavia jo suunnitteluvaiheessa ja nykyisen mallin mukainen käyttötarkoituksenmuutosmenettely ei mahdollista sijoittajien sitoutumista kestoltaan ja laadultaan epävarmaan kaavoitusprosessiin, Heinonen kertoo.
Investoinnit edellyttävät tyypillisesti sitoutunutta rakennuksen käyttäjää ja on lähes mahdotonta solmia vuokrasopimusta, jos tuleva vuokranantaja ei voi luvata muuttopäivää edes vuoden tarkkuudella.
– Mitä nopeammin rakennus saadaan tuottamaan vuokratuottoa, sitä kannattavampi hanke on kyseessä, NCC:n Jarkko Heinonen toteaa.
Yksi persoonallinen konversiorakentamisen esimerkki on The Folks Hotel Konepaja Helsingissä, jossa vanha VR:n konttori- ja koulutusrakennus sekä ruokala muutettiin hotelliksi ja ravintolaksi.
Kaupungille poikkeamisluvan myöntäminen tarkoittaa kuitenkin myös sitä, että normaalikäytännön mukainen maankäyttökorvaus jää perimättä.
– Konversioiden kohdalla tulisi kuitenkin mielestäni ajatella, että kertaalleen maksettu maksu voisi olla riittävä. Varsinkin, kun maksun alueidenkäyttölain mukainen tarkoitus on kompensoida kaavan aiheuttamaa infran rakentamistarvetta, mitä ei näissä rakennushankkeissa yleensä tarvita. Nykyisessä rakentamisen alhossa kaivattaisiin mieluummin elvyttäviä toimia kuin hankeyhtälöä rasittavia, veroluonteisia maksuja, Heinonen pohtii.
Konversiorakentamisen laatu syntyy suunnittelusta
Aula Researchin tekemän kyselyn mukaan 88 prosenttia pääkaupunkiseudun kaupunkien asemakaavoituksen ja rakennusvalvonnan vastaajista suhtautuu konversiorakentamisen lisäämiseen myönteisesti ja pitää sitä purkamista parempana vaihtoehtona. Huolet liittyivät tutkimuksessa lähinnä kaupungin hallitsemattomaan kehitykseen tai kaavoitukseen, joskus myös esimerkiksi meluun tai ilmanlaatuun alueella.
Osittain konversioiden siis nähdään sekoittavan kaupungin omia tulevaisuudensuunnitelmia tai rajoittavan esimerkiksi alueen tulevaa teollista käyttöä. Lisäksi huolena on, voivatko vanhat tilat olla alueella toisessa tarkoituksessa toimivia ja turvallisia.
– Toimivuus ja turvallisuus voidaan nykymenetelmillä taata, kun olemassa oleva rakennus tutkitaan sekä suunnitellaan huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Konversiohankkeessa tiloista tulee uudenveroiset, mutta usein persoonallisemmat, kun rakennuksen historia kulkee mukana. Lisäksi monissa konversiokohteissa voi olla tiloja, joita uudiskohteisiin ei tehtäisi kustannussyistä. Konversio toimii, kun haasteet tunnistetaan ja ratkaistaan ennakkoon, eikä yllätyksiä tule, NCC:n myynti- ja hankekehitysjohtaja Ville Laankoski toteaa.
Laankoski on ollut mukana monessa NCC:n toteuttamassa konversiohankkeessa. Yksi persoonallinen esimerkki on jo useamman vuoden takaa oleva The Folks Hotel Konepaja Helsingissä, jossa vanha VR:n konttori- ja koulutusrakennus sekä ruokala muutettiin hotelliksi ja ravintolaksi.
– Olimme mukana jo hankekehitys- ja suunnitteluvaiheessa, mikä takasi parhaan lopputuloksen. Meidän tavassamme suunnitella hanketta on asiakkaan tuottopotentiaalin maksimointi keskiössä. Kiinteistön ratkaisut ovat aina liiketoiminnallisesti perusteltuja ja tukevat kiinteistön arvon kasvua, Laankoski sanoo.
Toisessa esimerkissä sekalaisessa käytössä ollut KY-talo Helsingin Kampissa muutettiin Woltin pääkonttoriksi.
Kulma21-rakennuksen korjaamisen päästölaskenta on osoittanut, että korjaaminen ja käyttötarkoituksen muutos olivat vanhan purkamista ja uuden rakentamista järkevämpi vaihtoehto.
– Sen lisäksi, että teimme kaupungin kanssa hyvää yhteistyötä esimerkiksi vanhan kiinteistön rakenteisiin ja nykymääräyksien yhteensovittamiseen liittyvissä haasteissa, nostaisin tässä hankkeessa hiilipäästölaskelmat keskiöön. Kun vanhan rakennuksen jykevä runko säästettiin ja purkamisen sijaan konvertoitiin, päästövaikutukset olivat noin 44 prosenttia pienemmät kuin vastaavan uuden rakentamisen, Ville Laankoski kertoo.
Kolmas merkittävä onnistuminen on juuri valmistunut hoivakohde Helsingin Meilahdessa.
– Siinä konvertoitiin 1990-luvun lopussa valmistunut toimistorakennus ympärivuorokautista hoivaa tarjoaviksi kodeiksi. Hanke toteutettiin poikkeamislupamenettelyllä ja on hyvä onnistumisesimerkki siitä, Laankoski iloitsee.
Helsingin Meilahdessa sijaitseva toimistotalo sai uuden elämän Mehiläisen sosiaalipalvelujen käytössä. Lue blogi aiheesta! Kuva: Sami Saastamoinen.
Miten konversiohankkeet saadaan liikkeelle?
Konversiorakentaminen ei ole uusi keksintö, onhan kiinteistöjä muokattu uusiin käyttötarkoituksiin aina. Maailma on kuitenkin muuttunut.
– Tilanne on ihan eri tällä hetkellä kuin koskaan aiemmin, tyhjiä tiloja on paljon enemmän ja ongelma kasvaa kovaa vauhtia. Näpertelyllä tai yksittäisillä hankkeilla asia ei enää ratkea, vaan tarvitaan isoja linjauksia. Regulaatiota olisi aika höllätä niin, että se olisi lähtökohtaisesti salliva. Kiinteistönomistajat kaipaavat keinoja nopeasti, tämänhetkinen tilanne syö tuottoja hälyttävällä tavalla, NCC:n Jarkko Heinonen huomauttaa.
NCC on myös tehnyt omaa kehitystyötään. Kokenut korjausrakentaja halusi kehittyä asiakasymmärryksessä. Sen tuloksena konversiorakentamisen kokonaisuus pakattiin asiakaspolkua tukevaksi konseptiksi, joka on helppo esittää ja ymmärtää, ja joka etenee systemaattisesti ja aikataulussa asiakkaan ehdoilla aina luvituksesta toteutukseen.
– Miellämme itsemme palveluntuottajaksi. Kaikki suunnittelu ja toteutus lähtevät asiakkaan ja loppukäyttäjien tarpeista. Lopputuloksena on aina kiinteistön arvonnousu. Pelkän toteutuksen sijaan panostamme erityisesti asiakkaan kanssa esiselvitykseen, idean jalostukseen ja parhaaseen ratkaisuun, Ville Laankoski sanoo.