(Blogi on alun perin julkaistu #edelläkävijätyhteisön nettisivuilla.)
Saisiko olla vaalean- vai tummanvihreää rahoitusta?
Kiinteistöt ovat iso varallisuusluokka, joihin sijoittaminen edellyttää isoja pääomia – ja useimmiten myös ison velkavivun käyttöä. Tyypillisesti isojen kiinteistösijoittajien velka suhteessa omaan pääomaan, ammattislangilla ”loan-to-value”, on 50 % molemmin puolin (Talouselämä 25/2023). Kiinteistösijoittaminen onkin herkkä rahoituskustannusten muutoksille. KTI:n kiinteistörahastokatsaus 2023 kertoo, että viimeisen puolentoista vuoden mittainen korkojen nousu pitkän nollakorkoajan jälkeen on näkynyt myös kiinteistörahastojen tuotoissa, jotka jäivät vuonna 2022 ennätyksellisen heikoiksi, vain 0,6 %:iin. Vastuullisuusnäkökulmat konkretisoituvat euroiksi jossain määrin jo nyt rahoituksen saatavuuden ja hinnan kautta, ja tulevaisuudessa vastuullisuuden ja rahoituksen kytkös vain vahvistuu.
Monet kiinteistöalan toimijat keräävät rahoitusta hankkeilleen vihreillä joukkovelkakirjoilla tai kiinteistörahastoilla, joiden toimintaa EU säätelee mm. SFDR-asetuksen avulla (lue lisää Finanssialan sivuilta). Mitä tummemman vihreämpää toiminta – tai kiinteistöt – ovat, sitä helpommin ja edullisemmin rahoitusta on tarjolla.
Kaikki haluavat osansa vihreästä sijoituskohteesta, mutta tarjontaa on ainakin toistaiseksi vähän ja yhdenmukainen kriteeristö hakee vielä muotoaan. Ei tarvitse kuitenkaan olla Delfoin oraakkeli ennustaakseen, että vastuullisen kiinteistökehityksen business case kehittyy positiiviseen suuntaan. Isompi kysymys onkin, saako ”harmaalle” hankkeelle rahoitusta tulevaisuudessa enää lainkaan?
Investointi vastuullisuuteen kannattaa – tuloksena parempi tuotto ja kiinteistöomaisuuden ”tulevaisuudenkestävyys”
Millaisia lisäinvestointeja vastuullinen kiinteistö edellyttää, ja miten vastuullisuus näkyy kiinteistön arvossa? Globaali kiinteistöneuvonantaja CBRE on tutkinut, että investoinnit vihreisiin ominaisuuksiin ja sertifiointiin lisäävät kustannuksia noin 5–7 %, mutta lopputuloksena rakennus tuottaa noin 6 % parempaa vuokratuottoa (ns. vihreä preemio) ja 14 – 16 % korkeamman myyntiarvon kuin ”normaali” rakennus. Myös A-insinöörit on selvittänyt asiaa juuri Suomen olosuhteissa, ja ehdottaa lisäkustannusten määräksi 0–17 %. Vuokrapreemio on vastuullisilla rakennuksilla heidän mukaansa 5–10 % välillä ja myyntiarvo 9 – 13 % korkeampi. Ei huono diili.
Selitykset tuotoille ovat hyvinkin loogisia:
- Parempi energia- ja resurssitehokkuus pienentävät kiinteistön käyttökustannuksia, ja parantavat näin kiinteistön tuottamaa kassavirtaa.
- Käyttäjäyritykset haluavat omia vastuullisuustavoitteitaan tukevat toimitilat, jolloin vuokralaiskysyntä vastuullisille kiinteistöille on perustasoista suurempaa
1) korkeampi vuokrausaste ja nopeampi vuokraus uudelle rakennukselle
2) kohteen hinnoitteluvoima on parempi (korkeampi vuokrataso). - Sijoituskohteen parempi riskinsietokyky; lainsäädännölliset, fyysiset ilmastoriskit ja sijoituskohteen likviditeetti.
Kiinteistön kiinnostavuudessa sijainti ja tilaratkaisujen vastaavuus käyttäjien tarpeisiin ovat edelleen kriittisiä asioita. Lopulta jokaisen kiinteistösijoituksen osalta on yksilöllisesti arvioitava, mitkä ominaisuudet ja vastuullisuustekijät ovat sen potentiaaliselle käyttäjäkunnalle arvokkaimpia. Pääkaupunkiseudulla toimistotilojen vajaakäyttöaste on noin 13 % (KTI 2023), joten käyttäjillä on varaa valita. KTI:n toimitilabarometrissa 93 % vastaajista arvioi, että ns. secondary-toimistokiinteistön myynti on joko vaikeaa tai erittäin vaikeaa.
Huono sijainti tai ominaisuuksiltaan ”vastuuton” kiinteistö on nykyisessä markkinassa lähes mahdoton vuokrattava ja hyvin epälikvidi sijoituskohde.
Ostaisitko sinä perheellesi öljylämmitteisen, huonosti eristetyn omakotitalon, jos tarjolla on samalta alueelta yhtä toimivalla pohjaratkaisulla oleva moderni, energiatehokas ja maalämmöllä lämpiävä vain pieneen lisähintaan? Niinpä. En minäkään.
Lue myös Ismon blogin aiempi osa: Miten vastuullisuus näkyy kiinteistö- ja rakennusalalla? – NCC blog
