(Blogi on alun perin julkaistu #edelläkävijätyhteisön nettisivuilla.)
Väitän, että vastuullisuudella on suuri merkitys myös kiinteistösektorilla. Olisi kuitenkin liian yksinkertaista niputtaa kaikki vastuullisuusnäkökulmat samaan koriin ja kuvitella, että niillä olisi yhtä iso painoarvo arvonmuodostuksessa. Energiatehokkuus on toistaiseksi dominoinut kiinteistöalan vastuullisuuskeskustelua ja arvostuslaskelmia, vaikka vastuullisuus on muutakin kuin alhaista energiakulutusta ja hiilineutraalia sähköä. On aika laajentaa perspektiiviä ja tarkastella asiaa myös epäsuorien vaikutusten kautta!
Ympäristösertifioitu rakennus + hiilineutraali energiankäyttö = vastuullinen kiinteistösijoitus?
Millainen on vastuullinen kiinteistö? Konsulttivastaus: se riippuu. Vuokralaiselle tai käyttäjälle vastuullisuus näyttäytyy muuntojoustavuutena, pienenä energian ja veden kulutuksena sekä terveellisenä työ- tai asuinympäristönä. Erityisesti hiilineutraali lämmitys- ja sähköenergia ovat yhä useamman käyttäjäyrityksen vaatimuslistalla uutta toimitilaa etsiessä. Myös kiinteistösijoittajien intresseissä on löytää portfolioonsa kohteita, jotka täyttävät hiilineutraalin käytön määritelmän. KTI:n barometrin mukaan Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusmarkkinasta 59 % onkin julkistanut tavoitteeksi hiilineutraalin energiakäytön vuoteen 2030 tai 2035 mennessä.
Toimistojen CO2-päästöt ovat puolittuneet vuodesta 2016 (KTI 2022). Sähkö on käytännössä jo lähes päästötöntä, mutta lämmitysenergiassa kehitys on ollut hitaampaa kaukolämmön suuren markkinaosuuden vuoksi. Moni suuri kiinteistösijoittaja, Varma etunenässä, onkin nähnyt tarpeelliseksi investoida maalämpöön omien portfoliotavoitteidensa saavuttamiseksi.
Kiinteistöomistajalle – etenkin kansainvälisille kiinteistösijoittajille, joiden hallussa on jo noin kolmannes suorista kiinteistösijoituksista Suomessa (KTI 2023) – olennainen vastuullisuusmittari ovat erilaiset ympäristösertifikaatit. Suomessa käytettyjä sertifiointi- tai luokittelujärjestelmiä ovat kansainväliset LEED ja BREEAM, pohjoismainen Joutsenmerkki tai kotimainen RTS-ympäristöluokitus (lue lisää FIGBC:n sivuilta). Kansainvälisten sijoittajien portfolioon ei ole juuri asiaa ilman korkean tason LEED- tai BREEAM-sertifiointia.
Ensi keväänä Ruoholahteen valmistuva We Land tavoittelee BREEAM-ympäristösertifikaatin korkeinta Outstanding-tasoa ensimmäisenä Suomessa.
Kiinteistölle voi kuitenkin saada sertifikaatin monin keinoin, kunhan hygienia-asiat täyttyvät ja kokonaispisteet yltävät raja-arvon yli. Hieman kärjistäen, toimistorakennuksen voi rakentaa lähestulkoon norpannahasta ja polttoöljyn katkuisessa kuolemanloukussa rakennetuista betonielementeistä, jos sijainti, energiatehokkuus ja vesikalusteiden virtaamat täyttävät kriteerit.
Rakennusmateriaalien aiheuttamaa ”hiilipiikkiä” ei juuri huomioida. Paljon puhuttu EU-taksonomiakaan ei tuo asiaan helpotusta, sillä hiilijalanjäljen osalta kriteeristö huomioi vain sen, onko CO2-jalanjälki laskettu elinkaaren ajalle, ja onko kiinteistö riittävän energiatehokas yltääkseen kansallisesti 15 % parhaimmistoon (FIGBC – EU-taksonomia).
Rakentajan näkökulmasta kiinteistön vastuullisuudessa korostuvat rakentamisen aikaiset vaikutukset, kuten rakennusmateriaalien aiheuttama ”hiilipiikki”, työmaan tapaturmattomuus ja harmaan talouden torjunta. Omistajille ja käyttäjille rakennusvaihe (ja muu arvoketjun ylävirta) on liian helposti sivuutettavissa ja jätettävissä rakennuttajan ja pääurakoitsijan vastuulle. Toivottavaa olisikin, että lainsäädäntö ja sertifiointijärjestelmät konvergoituvat tulevaisuudessa niin, että esimerkiksi ihmisoikeuksien räikeä rikkominen rakennusvaiheessa estäisi valmistuttuaan rakennuksen luokittelun vastuulliseksi sijoitukseksi. Vai tulisiko Qatarin jalkapallon MM-kisoja 2022 varten rakennettuja stadioneja ja toimistoja voida sanoa ”vihreiksi” siitä huolimatta, että niiden rakentaminen vaati satojen siirtotyöläisten hengen?
Vastuullisuus riippuu myös käyttötarkoituksesta. Siinä missä hotellin tai toimistorakennuksen vedenkulutuksen minimointi on epäilemättä vastuullisuusteko, ei samaa voida sanoa sairaalakiinteistön kohdalla, mikäli sillä riskeerataan kohteen hygienia ja potilasturvallisuus. Kuten jo mainittua, elinkaaren ajalle lasketulla hiilijalanjäljellä ei vielä ole käytännön merkitystä kiinteistön vastuullisuutta tai arvoa määritettäessä.
Uusi rakentamislaki tuo toki 2025 lähtien vaatimuslistalle ilmastoselvityksen, materiaaliselosteet ja tulevaisuudessa myös CO2-raja-arvot eri kiinteistötyypeille, mutta nyt jalanjäljen laskenta on monelle lähinnä kuriositeetti. Liekö syynä luotettavien vertailuarvojen puute, vai rakentajien ja konsulttien haluttomuus nostaa CO2e/m2 mittarina esille? Tervehdin ilolla sitä rohkeaa, joka nostaa tämän kilpailuvaltikseen ja ryhtyy ajamaan alan kehitystä eteenpäin ennen kuin lainsäädäntö siihen pakottaa.
